학력사항 하버드대학교 도시계획부동산 박사 캘리포니아대학교 버클리캠퍼스 대학원 정보시스템 석사 서울대학교 지리학 학사
수상 2019년 대통령 표창 경력 2009.03~ 서울대학교 환경대학원 도시사회혁신전공 교수
20% 대폭락 예측한 부동산 족집게? ‘건축왕 정세권’ 발굴한 하버드 박사입니다 - 2023. 3. 11
하버드대에서 도시계획과 부동산으로 박사 학위를 받고 돌아온 김경민(51) 서울대 교수는 대한민국을 두 번 놀라게 했다. 코레일과 서울시가 ‘단군 이래 최대 개발 프로젝트’라며 밀어붙이던 31조 규모의 용산국제업무지구에 ‘파산’을 경고한 것이 그 첫째다. “시장에 대한 과학적 분석 없이 ‘한국판 롯폰기 힐’ 같은 피상적 구호에 함몰된 대형 개발에 머지않아 큰 파고가 닥칠 것이란 두려움”에 펴낸 <도시 개발, 길을 잃다>는, 용산국제업무지구 사업이 왜 파산할 수밖에 없는지 그 개발 구조를 낱낱이 밝혀 코레일과 오세훈의 서울시를 발칵 뒤집어놓았다. 그의 예견대로 용산 프로젝트는 2013년 좌초했습니다.
두 번째 충격은 지난해 대한민국 집값의 대폭락을 예고한 일이다. 꺾일 줄 모르고 폭등하던 전국 아파트 값이 2021년 하반기 이후 인플레이션과 함께 최고 20%까지 폭락할 것이라는 그의 전망이 적중했다. 고*리, 고환율 속에서 한국 부동산 시장은 최대 암흑기로 빠져들었다.
쇄도하는 방송 출연 요청으로 “3월 개강 후 잠수”를 선언한 그를 삼일절을 하루 앞두고 만났다. “부동산 아니라 ‘건축왕’ 정세권 이야기를 듣고 싶은 것”이라 설득했다. 학자 김경민이 가장 자랑스러워하는 것이, 일제 때 20세기형 조선 한옥을 서민들에 대량 공급해 일본인들의 북촌 진출을 막은 민족 자본가 정세권(1888~1965)을 발굴한 것이기 때문이랍니다.
정세권을 기리기 위해 2년 전 개관한 북촌한옥역사관에서 김 교수를 만났다. 개인 연구실이 있는 창신동에서 자전거를 타고 왔다고 했다. “청계천 자전거 도로로 오면 15분? 얼마나 빠른데요. 이명박 시장의 청계천 복원은 진짜 잘한 일입니다, 하하!”라고 전했답니다.
◇아파트 값 폭락 100% 확신했다
-부동산 상담이 줄을 이을 것 같다. 특히 서울대 동료 교수들.
“그렇지도 않다. 내가 좀 내성적이라 친한 교수님이 많지 않다. 아, 얼마 전 본부 보직자분이 전화하셨더라. 무조건 버티고 기다리시라고 했다(웃음).”
-모두가 상승장이라 믿었던 2021년 12월, 집값 폭락을 예견했다.
“나는 빅데이터를 기반으로 부동산 시장을 분석하는 사람이다. 2021년 7월에 수요, 공급, 임대료, 투자 수익률 등을 갖고 모델링을 해보니 이미 가격 하락이 시작됐고, 그해 하반기부터는 본격화할 거란 분석이 나왔다. 가장 큰 요인은 인플레이션이었다. 2008년 금융 위기에 대처할 때보다 더 막대한 규모의 돈이 시장에 풀린 점, 미·중 무역 전쟁, 코로나 사태로 인한 글로벌 공급망 문제 등으로 거대한 인플레이션이 올 거라 생각했다. 미국은 1970년대와 1980년대 초반 엄청난 인플레이션이 발생했다. 인플레이션이 경제에 얼마나 부정적 영향을 주는지를 진저리치게 경험한 나라다. 따라서 미국은 물가를 잡기 위해 기준*리를 인상할 거고, *리 인상은 부동산 시장에 부정적 영향을 줄 수밖에 없다.”라고 전했답니다.
-IMF 때나 2008년 금융 위기 때처럼 1~2년 내 반등, 급등할 거란 전망도 있다.
“그때와 지금의 위기는 다르다. 시간이 해결해주겠지 하고 착각해선 안 된다. 그땐 중앙정부에서 개입할 여지가 있어 *리 인하를 단행했다. 지금은 경제 위기인데도 *리 인상을 해야 하는 상황이다. 그때는 인플레가 없었지만 지금은 시장에 천문학적인 돈이 풀리면서 물가가 폭등하고 있다. 중국의 제로 코로나 정책과 우크라이나 전쟁 등으로 전 세계 공급망에도 엄청난 차질이 발생했다. 일개 국가의 개입으로 풀 수 있는 수준을 넘어선 것이다.”
-용산국제업무지구의 파산은 어떻게 예견했나.
“초고층 건물에 대한 환상에 빠져 공익 가치를 무시한 섣부른 계획이었고, 부동산 시장을 분석하는 데 실패한 프로젝트였다. ‘명품 수변 도시’라는 표현처럼 그저 미적인 것으로 도시 경쟁력을 확보한다는 20세기 미국 도시 미화 운동의 짝퉁이랄까. 공익을 일정부분 우선하는 디벨로퍼(개발자) 없이 서로 다른 이해관계를 가지고 들어온 주체들이 자기들만의 탐욕을 채우기 위해 쌈박질할 수밖에 없는 구조였기 때문에 파산은 당연했던 상황이다.”라고 전했답니다.
-공익을 우선하는 디벨로퍼?
“도쿄의 롯폰기 힐을 재개발한 모리 미노루 같은 디벨로퍼가 한국엔 없었다. 그는 재개발을 ‘진심의 싸움’이라고 보고, 넓은 녹지 공간 확보, 문화와 미디어를 개발과 연계하는 전략 등 도시의 비전을 그려 주민들을 설득했고, 결국 100% 동의를 얻어내 개발해 착수했다. 우리나라에도 공적인 영역의 디벨로퍼가 필요하다. 미국 허드슨 야드 개발공사(Hudson Yards Development Corporation·뉴욕시정부 산하의 개발공사)처럼 마스터플랜을 짜고 개발에 참여한 민간 업자들을 관리하고 원주민과 소통하는 공공 회사가 있어야 한다. 다른 사례로 보스턴의 재개발청과 싱가포르 재개발청을 들 수 있다. 이들이 하는 역할을 SH(서울주택도시공사)도 할 수 있다고 정말로 본다.”라고 전했답니다.
-뉴타운 사업에도 비판적이더라.
“서울 같은 국제 도시에서 원주민들의 뉴타운 재정착률이 잘해야 20%라는 건 비난받을 일이다. 롯폰기 힐의 재정착률은 80%에 이른다. 원주민들 잘 살게 하려고 뉴타운을 하는 건데 결과적으로 이들을 쫓아내고 있는 것이다.”
-대규모 개발에 부정적인가?
“그럴 리가. 다만 사회적 약자들을 보듬으면서 하라는 거다. 미국도 다 그렇게 한다. 뉴욕의 20/80 프로그램같이 어포더블 하우징(affordable housing·중산층과 서민 대상의 임대아파트)을 넣는 경우 인센티브를 주거나, 도심 오피스 지구 개발시 서민들이 살 수 있는 주택을 반드시 공급하도록 규정하고 있다. 우리는 임대아파트를 넣으면 집값 떨어진다고 난리 치지 않나. 내가 진행하는 최근 연구에 의하면, 1000가구 이상 아파트 단지에서 임대아파트의 유무와 가격 상승과는 아무 상관이 없는 것이다.”라고 전했답니다.
